martes, 30 de agosto de 2016

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domingo, 3 de julio de 2016

El Acta de la Junta de Propietarios

El apartado primero del Art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de Actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad”; el apartado segundo, las “circunstancias” que debe recoger entre las que resultan de especial importancia los acuerdos adoptados “con indicación, en caso de que fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como las cuotas de participación que respectivamente representen”; y el apartado segundo del Artículo 18 que “estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos (los impugnables) los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”.
El Artículo 13, por su parte, al definir los órganos de gobierno de la comunidad señala que deberán elegirse en la junta y podrán establecerse en ella; también que el Presidente ostentará la representación legal de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten.
Estos son los objetivos fundamentales que asigna la Ley al Acta de La Junta de Propietarios: reflejar los acuerdos adoptados con sus respectivas votaciones y los órganos de gobierno elegidos o nombrados y su composición; nada impide, sin embargo, que pueda reflejar toda aquella circunstancia o hecho ocurrido durante el desarrollo de la junta de propietarios que el Secretario, o el Presidente de la comunidad de propietarios, o cualquier vecino consideren convenientes por más irrelevante que fuera, pero ocurre que no tienen efecto legal ninguno y solamente ocupan espacio en el acta y distraen al lector de su verdadero objeto.
De hecho, no es raro ver Actas que cuentan verdaderas historias de lo acaecido en la junta, enfrentamientos entre vecinos incluidos, como incidiendo en la cuestión, y poco y mal de lo acordado.

Muy importante en el acta son los aspectos formales que afectan a la validez de los acuerdos o a su valoración a efectos de las mayorías necesarias, algo que la práctica dice que se cuida poco.

En definitiva, para que el Acta sea operativa y válida se debería limitar a recoger escuetamente los siguientes puntos:
  1. Privaciones de voto realizadas: propiedad, nombre del propietario y causa por la que se le priva de voto.
  2. Nombramientos, o remociones, de cargos, identificando la propiedad y el nombre. Esto es muy importante porque para toda actuación legal del Presidente se exigirá su acreditación mediante el Acta de nombramiento.
  3. En su caso, establecimiento de órganos de gobierno: cuales y con qué atribuciones se crean.
  4. Propuestas votadas y resultado obtenido. Importantísimo:
    1. Lista de asistentes, propietarios o representantes, con indicación de su coeficiente de participación.
    2. La propuesta que se someta a votación detallada e inequívoca y corresponder, en su contenido, con el del punto del día de la convocatoria de la junta.
    3. El resultado de la votación. Si fuera relevante para la validez del acuerdo, es decir si no hubiera una mayoría muy clara o en especiales situaciones relevantes como el establecimiento de un ascensor o una obra de accesibilidad por ejemplo, deberá indicar nominalmente el sentido del voto de cada asistente legitimado con la respectiva cuota de participación.
    4. El Secretario no está obligado a calificar el resultado (como aprobado o no), especialmente cuando puedan existir dudas razonables sobre el tipo de mayoría que sería exigible según la Ley; es más, en mi opinión debería abstenerse porque al calificar asume una responsabilidad que le es ajena tomando partido por una de las partes en disputa.
    5. Salvedades que señalen los propietarios, con indicación de la propiedad y nombre del propietario.
  5. Cierre del Acta: firma, que no visto bueno, del Presidente y del Secretario.

Finalmente recordar que el Acta es subsanable, en sus defectos o errores, antes de la siguiente Junta en la que deberá ratificarse la subsanación ante los órganos y el administrador de fincas.

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